사회초년생 월세 계약 전 필수 체크: 등기부등본 '을구' 근저당권 해석하고 전세사기 피하는 법 (확정일자 vs 전세권설정)

설레는 자취의 시작, 혹은 직장 근처로의 이사. 마음에 드는 집을 발견했을 때의 기쁨도 잠시, 뉴스에서 심심치 않게 들려오는 '전세 사기', '깡통 전세' 소식에 덜컥 겁부터 나시죠? "나는 월세니까 괜찮겠지?"라고 생각하신다면 큰 오산입니다! 월세라도 적게는 500만 원에서 많게는 수천만 원에 달하는 보증금은 사회초년생에게 전 재산이나 다름없는 큰돈이기 때문입니다. 💸

부동산 계약이 처음인 여러분이 가장 어려워하는 것이 바로 '등기부등본(등기사항전부증명서)' 보는 법일 텐데요. 그중에서도 빚과 관련된 '을구'만 제대로 해석해도 사기 위험의 90%는 피할 수 있습니다.

오늘 이 글에서는 공인중개사도 알려주지 않는 디테일한 등기부등본 '을구' 해석법부터, 근저당권 계산기 두드리는 법, 그리고 확정일자와 전세권 설정의 차이까지 아주 상세하게 뜯어보겠습니다. 이 글 하나만 정독하고 계약장에 가시면, 당당하게 권리를 요구하는 똑똑한 세입자가 되실 수 있습니다! 🛡️

자, 그럼 내 돈 지키는 부동산 공부, 시작해 볼까요? 🚀

---

목차

1. 부동산의 신분증, 등기부등본 '을구'가 중요한 이유

2. [실전] 등기부등본 '을구' 완벽 해부: 근저당권과 빚 계산법

3. 월세 계약도 안전장치가 필요해: 확정일자 vs 전세권설정

4. 계약 당일 반드시 챙겨야 할 특약사항과 체크리스트

---

1. 부동산의 신분증, 등기부등본 '을구'가 중요한 이유

우리가 사람을 만날 때 신분증을 확인하듯, 집을 계약할 때는 그 집의 이력을 보여주는 '등기부등본'을 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘는데, 돈 문제와 직결된 곳이 바로 '을구'입니다. 🧐

1.1 표제부, 갑구, 을구의 간단한 차이점 이해하기

등기부등본을 처음 떼보면 복잡한 한자와 숫자가 가득합니다. 하지만 딱 세 가지만 구분하면 됩니다. 집의 껍데기, 주인, 그리고 빚입니다.

1.1.1 등기부등본의 3단 구성 요소

• 표제부 (집의 외관): 건물의 주소, 층수, 면적, 구조 등이 나와 있습니다. 내가 계약하려는 집의 주소(호수)와 일치하는지 가장 먼저 확인해야 합니다. 불법 증축 건축물인지 아닌지도 여기서 힌트를 얻을 수 있습니다.
• 갑구 (집의 주인): '소유권'에 관한 사항입니다. 현재 집주인이 누구인지, 집주인이 자주 바뀌지는 않았는지, 혹은 경매가 진행 중이거나 압류가 걸려 있지는 않은지(가압류, 가처분 등)를 확인하는 곳입니다. 계약하러 나온 사람이 갑구에 적힌 이름과 주민번호가 일치하는지 신분증과 대조하는 것은 기본 중의 기본입니다.
• 을구 (집의 빚): 소유권 '이외의' 권리에 관한 사항입니다. 쉽게 말해 "이 집을 담보로 돈을 얼마나 빌렸는가?"를 보여줍니다. 은행 대출(근저당권)이 대표적이며, 전세권이나 지상권 등도 여기에 표시됩니다. 오늘 우리가 집중적으로 파헤칠 곳이 바로 여기입니다.

1.2 왜 '을구'가 깡통전세 판별의 핵심인가?

집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금을 돌려받을 수 있느냐 없느냐는 전적으로 이 '을구'에 달려 있습니다.

1.2.1 말소기준권리와 배당 순위

• 경매가 시작되면 법원은 빚 잔치를 시작합니다. 이때 돈을 나눠주는 순서(배당 순위)가 중요한데, 등기부등본 을구에 적힌 날짜 순서대로 권리를 가져갑니다.
• 만약 내가 이사 가기 전부터 이미 은행 빚(근저당권)이 잔뜩 있다면? 은행이 먼저 돈을 다 가져가고, 나는 한 푼도 못 받을 수도 있습니다. 이것이 바로 '깡통전세'의 공포입니다.
• 따라서 을구를 통해 나보다 먼저 돈을 받아 갈 '선순위 권리자'가 누구인지, 그 금액이 얼마인지 파악하는 것이 안전한 계약의 첫걸음입니다.

2. [실전] 등기부등본 '을구' 완벽 해부: 근저당권과 빚 계산법

이제 실제 등기부등본 을구를 본다고 상상하고, 가장 위협적인 단어인 '근저당권'을 해석해 봅시다. 숫자에 약한 분들도 계산기만 있으면 1분 안에 안전 여부를 판단할 수 있습니다. 🧮

2.1 근저당권과 채권최고액의 진짜 의미

을구에 '근저당권설정'이라고 적혀 있다면 집주인이 집을 담보로 대출을 받았다는 뜻입니다. 이때 옆에 적힌 금액을 잘 봐야 합니다.

2.1.1 채권최고액은 실제 빚보다 높게 잡힌다

• 등기부등본에는 '실제 대출금'이 아닌 '채권최고액'이 기재됩니다.
• 은행은 집주인이 이자를 연체할 경우를 대비해, 원금의 120% ~ 130% 정도를 채권최고액으로 설정합니다.
• 예를 들어, 을구에 채권최고액이 1억 2천만 원으로 적혀 있다면, 실제 집주인이 빌린 돈은 약 1억 원 정도입니다.
• 핵심 포인트: 내 보증금의 안전을 계산할 때는 실제 대출금이 아니라, 등기부에 적힌 '채권최고액'을 기준으로 계산해야 합니다. 경매 시 은행은 채권최고액 범위 내에서 우선 배당을 받아 가기 때문입니다.

2.2 우리 집은 안전할까? '안전 불감증' 탈출 계산법

집값이 아무리 비싸도 빚이 너무 많으면 위험한 집입니다. 그렇다면 도대체 빚이 얼마까지 있어야 안전한 걸까요?

2.2.1 깡통전세 피하는 70% 룰

• 부동산 전문가들은 (채권최고액 + 내 보증금 + 선순위 보증금) ÷ 집의 시세가 70% 이하여야 안전하다고 말합니다. (아파트는 80%까지 보기도 하지만, 빌라는 70% 이하 권장)
• 계산 예시:
  • 집 시세: 2억 원
  • 등기부등본 을구 채권최고액: 1억 원
  • 내 월세 보증금: 2천만 원
  • (1억 + 2천) ÷ 2억 = 60% 👉 안전! (경매로 넘어가서 시세의 70~80%에 낙찰되더라도 은행 돈 갚고 내 돈도 받을 수 있음)
• 위험 예시:
  • 집 시세: 2억 원
  • 등기부등본 을구 채권최고액: 1억 5천만 원
  • 내 전세 보증금: 4천만 원
  • (1억 5천 + 4천) ÷ 2억 = 95% 👉 매우 위험! (집값 떨어지거나 경매 넘어가면 보증금 전액 손실 가능성 높음)

2.2.2 다가구 주택 계약 시 주의점 (선순위 보증금)

• 아파트나 오피스텔 같은 '집합건물'은 내가 사는 호실의 빚만 보면 됩니다. 하지만 원룸 건물 같은 '다가구 주택'은 건물 전체가 집주인 한 명의 소유인 경우가 많습니다.
• 이 경우, 나보다 먼저 들어와 살고 있는 다른 세입자들의 보증금(선순위 보증금)까지 모두 빚으로 계산해야 합니다.
• 중개사에게 "전입세대 열람원"을 요청하여 내 앞순위 세입자들의 보증금 합계를 반드시 확인하고 계산식에 넣으세요.

3. 월세 계약도 안전장치가 필요해: 확정일자 vs 전세권설정

등기부등본을 확인하고 안전한 집이라고 판단해서 계약했다면, 이제 법적인 안전벨트를 맬 차례입니다. 가장 대표적인 두 가지 방법, 전입신고+확정일자와 전세권설정을 비교해 드립니다. ⚖️

3.1 가성비 최강의 방패: 전입신고 + 확정일자

대부분의 월세 세입자에게 가장 강력하고 추천하는 방법입니다. 비용도 거의 들지 않고 절차도 간단합니다.

3.1.1 대항력과 우선변제권의 획득

• 전입신고: "나 이 집에 들어와서 살아요"라고 동주민센터(행정복지센터)에 신고하는 것입니다. 이사 당일 바로 해야 하며, 신고한 다음 날 0시부터 제3자(새로운 집주인 등)에게 권리를 주장할 수 있는 '대항력'이 생깁니다.
• 확정일자: 계약서에 도장을 꽝! 찍어 "이 날짜에 계약서가 존재했음"을 증명하는 것입니다.
• 효과: 전입신고와 확정일자를 모두 갖추면, 집이 경매에 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 배당받을 수 있는 '우선변제권'이 생깁니다.
• 방법: 관할 주민센터 방문 또는 인터넷 등기소/정부24에서 온라인 신청 가능. 수수료는 600원~무료 수준입니다.

3.2 강력하지만 까다로운 방패: 전세권설정

등기부등본 을구에 내 이름을 아예 박아버리는 방법입니다.

3.2.1 전세권설정의 특징과 장단점

• 특징: 집주인의 동의가 필수적이며, 등기부등본 을구에 '전세권'이라고 내 이름과 보증금 액수가 기록됩니다.
• 장점:
  • 전입신고를 하지 않아도(실거주 안 해도) 순위가 보전됩니다.
  • 소송 없이 바로 경매 신청(임의경매)이 가능합니다.
  • 설정 당일 즉시 효력이 발생합니다 (전입신고는 다음 날 0시).
• 단점:
  • 비용: 보증금 액수에 따라 등록세, 교육세, 법무사 수수료 등 수십만 원이 듭니다. (월세 보증금이 소액일 경우 배보다 배꼽이 더 클 수 있음)
  • 집주인 동의: 서류가 복잡하고 등기부에 기록 남는 걸 꺼려서 잘 안 해줍니다.
• 결론: 보증금이 매우 크거나(전세), 전입신고를 할 수 없는 사정(오피스텔 업무용 등)이 아니라면, 일반적인 월세 계약에서는 '전입신고+확정일자'만으로도 충분한 보호를 받을 수 있습니다.

4. 계약 당일 반드시 챙겨야 할 특약사항과 체크리스트

모든 이론을 무장했어도 막상 계약서 쓸 때는 정신이 없습니다. 사기꾼들은 계약 당일의 틈을 노립니다. 마지막으로 계약서 특약사항에 꼭 넣어야 할 문구들을 정리해 드립니다. 📝

4.1 전세 사기를 막는 마법의 특약 문구

표준 임대차 계약서에는 없는 내용을 특약사항에 추가해야 내 돈을 지킬 수 있습니다. 집주인이 당당하다면 거절할 이유가 없는 조항들입니다.

4.1.1 필수 특약 3가지

• ① "임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 해당 목적물에 대하여 근저당권 및 기타 제한물권을 설정하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 즉시 해지되며, 임대인은 위약금과 함께 보증금을 즉시 반환한다."
  • 이유: 전입신고의 효력은 '다음 날 0시'에 발생하는데, 집주인이 잔금 받는 날 은행 가서 대출을 받아버리면 은행(당일 효력)이 1순위가 되어버립니다. 이를 막기 위한 가장 중요한 특약입니다.
• ② "임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임차 여부와 관계없이 보증금을 반환한다."
  • 이유: "다음 세입자 구해지면 돈 줄게"라는 집주인의 핑계를 원천 차단합니다.
• ③ "임대인은 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 확인하며, 체납 사실이 확인될 경우 본 계약을 해지하고 보증금을 즉시 반환한다."
  • 이유: 집주인이 세금을 안 내서 집이 압류되는 경우도 많습니다. 세금 체납은 등기부등본에 바로 안 나올 수도 있으므로 특약으로 걸어두는 것이 좋습니다. (계약 전 '국세/지방세 완납증명서' 요구 필수)

4.2 잔금 치르는 날, 최후의 루틴

계약금 낼 때 확인했다고 끝이 아닙니다. 잔금을 치르는 바로 그 순간, 등기부등본은 바뀔 수 있습니다.

4.2.1 잔금일 행동 요령

• 등기부등본 재확인: 잔금 이체 직전에 중개사에게 "오늘 날짜로 등기부등본 다시 뽑아주세요"라고 요구하거나, 스마트폰 앱으로 직접 열람하세요. 계약일과 잔금일 사이에 새로운 빚(을구 변동)이 생겼는지 확인해야 합니다.
• 이체 기록 남기기: 보증금과 월세는 반드시 계약서상 집주인(소유자) 명의의 계좌로 이체하세요. 대리인, 가족, 중개사 계좌로 보내면 나중에 문제 생겼을 때 증명하기 어렵습니다.
• 즉시 전입신고: 이사하는 날, 짐 풀기 전에 주민센터부터 달려가서 전입신고와 확정일자를 받으세요. (온라인은 이사 당일 업무 시간 중에 신청)

---

결론

사회초년생 여러분, 부동산 용어들이 낯설고 어렵게 느껴지겠지만, 원리만 알면 별것 아닙니다. 등기부등본 '을구'를 통해 빚의 규모를 파악하고, 내 보증금과 합쳐서 집값의 70%를 넘지 않는지 계산하며, 계약과 동시에 전입신고와 확정일자를 받는 것. 이 세 가지만 기억해도 여러분의 소중한 종잣돈을 지킬 수 있습니다.

"설마 나한테 그런 일이 생기겠어?"라는 안일한 생각이 가장 위험합니다. 꼼꼼하게 따지고 확인하는 것은 세입자의 정당한 권리이자 의무입니다. 귀찮아하지 말고 등기부등본을 내 눈으로 직접 확인하는 습관을 들이세요.

여러분의 첫 독립이 불안과 걱정이 아닌, 설렘과 행복으로 가득 차기를 진심으로 응원합니다! 안전한 계약 하세요! 🏠🔑